Après deux années de ralentissement, le marché résidentiel français amorce une reprise progressive sur le segment de l’ancien, tandis que le neuf reste freiné par la hausse des coûts et la rareté du foncier.
On vous explique en détails pourquoi !
1. Introduction : contexte macro & enjeux
Après deux années de recul, le marché immobilier français montre des signes de reprise discrète au premier semestre 2025. Les conditions de crédit s’améliorent légèrement, soutenant la demande sur le marché de l’ancien. Cependant, le neuf reste contraint par les coûts de construction et l’offre disponible, tandis que le locatif demeure sous tension dans les
zones attractives.
2. Le marché de l’ancien : reprise modérée
Le marché de l’immobilier ancien connaît un redémarrage progressif au premier semestre 2025. Les volumes de ventes repartent à la hausse, notamment en Île-de-France et dans les grandes métropoles, tandis que les prix immobiliers amorcent une stabilisation après deux années de baisse.
Volume de transactions
- Transactions cumulées (12 mois) à fin avril 2025
- 892 000 ventes enregistrées, soit une reprise modeste.
Source : Notaires de France - Évolution des volumes — 1er semestre 2025
- +8 % par rapport à 2024, signe d’un regain d’activité sur le marché ancien.
Source : Mon Immeuble (Foncia) - Île-de-France — T1 2025
- 29 190 ventes, soit +21 % sur un an.
Source : Imop
Évolution des prix
- Variation trimestrielle (T1 2025)
- +1,0 % (CVS) après deux trimestres quasi stables.
Source : INSEE - Glissement annuel
- +0,5 % en moyenne — +0,7 % pour les appartements,
+0,3 % pour les maisons.
Source : INSEE - Île-de-France
- +0,9 % sur le trimestre
(maisons +1,3 %, appartements +0,7 %).
Source : INSEE - Tendance nationale (réseaux)
- Les réseaux comme Century 21 évoquent une baisse d’environ 1 %
sur les appartements en comparaison trimestrielle.
Source : Journal de l’Agence
3. Le marché du neuf : un redémarrage encore fragile
Après un net repli en 2024, le secteur du neuf amorce une reprise prudente au premier semestre 2025. Les autorisations de construire progressent légèrement, mais le niveau d’activité reste bien en dessous des années précédentes. Le coût de production et la disponibilité du foncier continuent de peser sur les projets, notamment dans les communes littorales comme Carnac.
Un volume de ventes toujours limité
Les ventes de logements neufs reculent encore au premier semestre 2025, malgré une hausse modérée des permis de construire délivrés. Source : Ministère du Développement durable
Le nombre de constructions neuves reste inférieur de –14 % à celui de 2023. Les promoteurs et constructeurs soulignent une production trop faible pour absorber la demande. Source : SDES
Selon Bien’ici, les demandes de contact pour les programmes neufs augmentent de +24 % sur un an, signe d’un retour progressif de la confiance grâce à la stabilisation des taux. Source : Bien’ici – Données T1 2025
Coûts de production et accès à la propriété
Les prix de production du logement neuf progressent de +3,2 % sur un an. L’inflation des matériaux et la valeur du foncier freinent encore le lancement de nouveaux programmes. Source : Ministère du Développement durable
Le différentiel de prix entre le neuf et l’ancien dépasse désormais +20 % en moyenne, rendant la primo-accession plus difficile malgré la légère détente des taux de crédit. Source : INSEE
Dans le Morbihan, les prix du neuf demeurent soutenus par une demande s
4. Conditions de financement : une amélioration mesurée
Après une année 2024 marquée par des taux élevés et un accès restreint au crédit, le premier semestre 2025 confirme un léger retour à la normale. Les banques assouplissent progressivement leurs critères, et les conditions de financement s’améliorent lentement, soutenant la reprise du marché de l’ancien tout en facilitant les projets d’achat.
Évolution des taux immobiliers
3,65 % sur 20 ans en moyenne, contre 4,10 % fin 2024. Cette détente, bien que modérée, redonne confiance aux acquéreurs. Source : Crédit Logement / CSA
En moyenne, la capacité d’achat des ménages augmente de +5 % depuis janvier, portée par la baisse des taux et un ralentissement des prix dans certaines régions. Source : Observatoire Crédit Logement
250 mois (20 ans et 10 mois) en moyenne — un record historique — traduisant l’effort des banques pour maintenir la solvabilité des emprunteurs. Source : Banque de France
Un marché plus accessible mais encore sélectif
Les ménages à revenus stables restent privilégiés, tandis que les primo-accédants rencontrent encore des difficultés à obtenir un financement complet. Source : INSEE
La révision mensuelle du taux d’usure limite désormais les blocages, mais certaines banques appliquent encore une marge prudente avant validation des dossiers. Source : Banque de France
À Carnac et dans le Morbihan, la stabilisation des taux favorise les projets de résidence principale, mais les biens bien situés restent très demandés et partent rapidement. Pour suivre l’évolution locale des taux, consultez notre article sur les taux immobiliers.
5. Le marché locatif : déséquilibre offre / demande
Le marché locatif français reste marqué par un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande. En 2025, la tension s’accentue, notamment dans les zones côtières et touristiques comme le Morbihan Sud. Cette pression sur les loyers fragilise les ménages et accentue le besoin de solutions d’aide au logement.
Une demande locative en forte hausse
- Progression de la demande
- Entre le premier trimestre 2024 et 2025, la demande locative a augmenté de +10,3 % selon les données de Bien’ici. Les grandes agglomérations comme Rennes, Nantes ou Lorient enregistrent les plus fortes hausses. Source : Bien’ici – Données T1 2025
- Recul de l’offre disponible
- Le stock de logements proposés à la location a chuté de 12,5 % sur un an, accentuant la tension sur le marché. Source : Bien’ici
- Hausse des loyers
- Le loyer moyen en France progresse de +3,4 % sur 12 mois, avec des pics à +6 % dans certaines villes côtières du Morbihan. Source : Mon Immeuble
Une situation contrastée selon les territoires
- Zones tendues
- Les marchés de Vannes, Lorient et Carnac figurent parmi les plus sous tension du Morbihan, où la rotation locative est faible et les délais de location réduits à moins de 10 jours en moyenne.
- Locataires en difficulté
- La hausse des loyers et la raréfaction des biens disponibles pèsent sur le budget logement. Les dispositifs comme les aides au logement deviennent indispensables pour les ménages modestes.
- Biens vendus occupés
- De plus en plus de ventes se réalisent avec un locataire en place, permettant à l’investisseur de sécuriser un revenu immédiat. Pour en savoir plus, consultez notre article vendre un bien avec un locataire en place .
6. Disparités territoriales
Le marché immobilier français reste très contrasté selon les régions. Si certaines zones enregistrent une nette reprise, d’autres continuent de subir les effets de la baisse de la demande. En Bretagne, notamment autour de Carnac, l’activité reste soutenue par la demande côtière et l’attractivité touristique.
Régions dynamiques
- Strasbourg
- La capitale alsacienne affiche une hausse des transactions de +29 % sur le premier semestre 2025. Source : Mon Immeuble
- Nîmes
- La ville gardoise enregistre une progression spectaculaire de +71 % de ventes, soutenue par un marché local très actif. Source : Mon Immeuble
- Avignon
- Le volume de transactions progresse de +13 % au premier semestre, porté par les investissements locatifs et les résidences secondaires. Source : Mon Immeuble
Bretagne et façade atlantique
- Bretagne Sud
- Dans le Morbihan, les marchés de Carnac, Vannes et Auray demeurent attractifs grâce à une forte demande saisonnière et un cadre de vie recherché. Les prix se stabilisent mais restent supérieurs à la moyenne nationale. Voir aussi : Morbihan Sud, la future Côte d’Azur ?
- Ouest et littoral atlantique
- Les zones littorales comme La Baule, Pornichet ou Quiberon restent portées par la demande secondaire, même si les délais de vente s’allongent légèrement.
- Île-de-France
- Après une forte contraction en 2023, la région francilienne enregistre une hausse de +21 % des ventes dans l’ancien, signe d’un redémarrage prudent. Source : INSEE
Territoires en repli
- Grand Est et Centre
- Certaines zones rurales enregistrent encore une baisse des prix de –2 à –3 % sur un an, liée à la réduction du pouvoir d’achat immobilier.
- Sud-Ouest
- Malgré un fort attrait touristique, la hausse du coût de la vie et le recul des investisseurs limitent la dynamique dans les villes moyennes.
L’avis de CarnacImmobilier.fr
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Au delà des chiffres et toutes les analyses du marché disponibles, le constat sur le terrain sur ce premier trimestre 2025 est un ralentissement de l’activité transactionnelle sur Carnac.
L’explication est simple : après 2 années de baisse, les acquéreurs ont abordé 2025 avec l’espoir que la baisse se poursuive, décidés à profiter – à juste titre – de ce retournement de marché. Les mois se sont écoulés mais la tendance ne s’est pas confirmée et la correction de marché s’est atténuée. Du coup, les acquéreurs sont sortis de leur mode attentiste et ont repris le chemin du marché immobilier, des agences et des visites à l’approche de l’été 2025.
Indépendamment de toutes ces considérations, Carnac reste un marché de niche, où il y aura toujours des biens très recherchés (ou situés dans les secteurs les plus prisés), biens que l’on continue de s’arracher ! Et pour ces biens là, les acquéreurs ne temporisent pas pour acheter, que le marché soit baissier ou pas. En effet, mieux vaut tenir que courir !
Merci et à très vite sur CarnacImmobilier.fr
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Alexandre FLETCHER / Fondateur du blog CarnacImmobilier.fr