Vous vous apprêtez à vendre votre bien sauf qu’il est occupé par un locataire. Comment faire ?
Votre locataire est-il un locataire protégé ?
Rappelons en préliminaire que cet article ne concerne que les locations longue durée (bail 3 ans renouvelable).
Depuis la loi ALUR, un locataire protégé est une personne agée de plus de 65 ans – à la date d’échéance du bail – et dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds de ressources. Cette notion ne s’applique que pour un bien loué en résidence principale.
Retrouvez les conditions de ressources.
Depuis la loi Macron, un locataire hébergeant une personne rentrant dans ces mêmes conditions bénéficie également du statut de « locataire protégé ».
Il est alors possible de résilier le bail sous réserve de trouver un logement similaire (état / loyer) au locataire, le tout dans un rayon de 5 km autour du logement actuellement loué.
Ainsi, pour un logement loué à Carnac auprès d’un locataire protégé, le bailleur pourrait tout à fait proposer un nouveau logement à Plouharnel, Ploemel ou la Trinité-sur-Mer. Et inversement !
Sur le marché local de la location, les biens sont rares. Il faut donc bien étudier les options de relogement de votre locataire protégé, au risque de ne voir votre demande de résiliation de bail refusée (ou annulée par la justice).
Le droit de préemption du locataire
Le locataire est prioritaire pour faire l’acquisition du bien qu’il occupe dans le cadre de sa résidence principale (rappelons-le à nouveau) : c’est ce que l’on appelle de droit de préemption.
A compter de la réception effective du courrier de congé pour vente, il dispose d’un délai de 2 mois pour accepter ou pas votre prix de vente.
Son absence de réponse au terme de ce délai de 2 mois vaut refus de la proposition.
Pour être parfaitement valable et incontestable, votre courrier devra comporter obligatoirement certaines mentions et articles de loi précis, ainsi que le prix de vente demandé.
Le respect des délais
Indépendamment de la notion de locataire protégé vue précédemment, il est primordial de bien respecter le délai de prévenance en vigueur, qui est au minimum de 6 mois avant la fin du bail.
Même si vous anticipez plus encore ce délai, cela ne modifiera en rien le terme de la location. A l’inverse, dès l’instant que le locataire a reçu son congé pour vente, il n’est plus contraint de respecter le préavis de départ qui est de 3 mois. Si vous le prévenez trop tôt, vous prenez le risque de le voir partir bien avant le terme du bail s’il trouve un nouveau logement plus tôt.
Pour informer votre locataire de votre souhait de mettre un terme au bail en cours, si une lettre remise en main propre contre récépissé peut suffire, privilégiez une lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas de contexte tendu avec un locataire en place, privilégiez la remise d’un acte par un commissaire du justice (méthode la plus onéreuse mais la plus incontestable en cas de litige). En effet, c’est bien la date de réception effective du courrier par le locataire qui compte et non la date d’envoi du courrier recommandé ni la date de présentation.
En cas de vente avec baisse de prix
Si vous vendez finalement votre bien à un prix inférieur à celui auquel il a été proposé initialement au locataire, votre locataire reste prioritaire pour acheter le bien à ce nouveau prix.
Concrètement, vous devez alors (ou votre notaire) lui proposer votre bien à ce nouveau prix. Il dispose alors d’un délai de un mois pour accepter votre nouvelle proposition.
Veillez à ce que l’avant-contrat signé avec votre acquéreur comporte bien une condition suspensive liée à cette éventualité.