Vous envisagez de louer votre bien en mode « AirBnB » ou de faire l’acquisition d’un bien sur Carnac dans cette optique ?
Découvrez tout ce qu’il faut savoir dans cet article et notamment s’il est judicieux ou pas d’investir.
La location meublée : définition
La location meublée, régie par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, consiste à louer un bien avec une liste minimale de mobiliers et équipements nécessaires à l’usage d’un logement destiné à l’habitation. Viennent se rajouter des équipements et mobiliers non obligatoires, dits de confort, pour un usage saisonnier et le plus grand plaisir des vacanciers.
Ce bien peut être votre résidence principale (logement occupé au moins 8 mois par an) ou une résidence secondaire.
La location meublée de courte durée type AirBnB
On parle de location de courte durée le fait de louer un logement de façon continu à une même personne pour une durée allant d’une journée minimum jusqu’à 3 mois maximum.
En outre, dès lors qu’il s’agit de votre résidence principale, vous ne pouvez pas louer votre bien plus de 120 jours par an (sauf autorisation de changement d’usage, comme nous le verrons par la suite et sous certaines conditions de location).
Ces locations sont fréquemment assimilées à des locations dites AirBnB faisant référence à la société au succès mondial ayant grandement contribué à faciliter l’accès à la location de courte durée de son logement principal ou secondaire entre particuliers.
Au delà de 3 mois de location d’affilée à un même locataire, il faut passer sur un bail d’habitation classique, précaire (1 an) ou long terme (3 ans). Toutefois, cet article ne concerne pas ce type de location, ne correspondant pas aux usages des vacanciers, qui vont louer un logement de quelques jours à quelques semaines maximum.
Ai-je le droit de louer mon logement en location de courte durée ?
Si vous êtes locataire de votre logement principal, et malgré l’article 1717 du code civil qui prévoit que le preneur « a le droit de sous-louer voire céder son bail à un autre », il est très fréquent que les baux prévoient une interdiction des sous-locations. Si tel est votre souhait, il vous faudra obtenir un accord écrit de votre bailleur, non seulement sur le principe de sous-louer mais également sur le montant à percevoir de la sous-location.
Si vous être propriétaire de votre logement (en résidence principale ou secondaire), en théorie, rien ne vous empêche de le louer (de façon générale) y compris en location courte durée ou location saisonnière.
Il y a toutefois un cas particulier : celui des copropriétés. Depuis novembre 2024 et la loi Le Meur, les copropriétaires ont désormais la possibilité de mettre à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale le vote d’une interdiction de la location saisonnière au sein de la copropriété. Si vous êtes sur le point d’acheter un bien en copropriété avec le projet d’investir dans du locatif saisonnier, pensez à demander si cela n’a pas déjà été voté ou s’il y a une tendance parmi les copropriétaires à soumettre une résolution de ce type lors d’une prochaine Assemblée Générale.
Quid des démarches et autorisations sur Carnac ?
En Bretagne, nous avons tous en tête l’affaire de la mairie de Saint-Malo, qui a entrepris des démarches en vue de mettre en place des quotas afin de limiter les locations de vacances de courte durée. Ainsi depuis le 17 octobre 2024, le tribunal administratif de Rennes a autorisé la mairie de Saint-Malo à mettre en place des quotas dans ses quartiers touristiques.
En outre, les communes touristiques et tendues ont désormais la possibilité de réduire de 120 à 90 jours par an la durée maximale de location meublée saisonnière de sa résidence principale (sans changement d’usage) tout en rajoutant une obligation de déclaration auprès de la mairie afin d’obtenir un numéro d’enregistrement, et ce afin de faciliter le contrôle et la régulation des meublés de tourisme.
Carnac, avec plus de 1600 meublés de tourisme, a été intégrée dans la liste des communes touristiques et tendues. Un règlement municipal a été validé par les élus en septembre 2024, visant à fixer les conditions de délivrance des autorisation temporaires (3 ans) de changement d’usage de locaux d’habitation en meublés touristiques de courte durée. Qui dit réglementation ne veut pas dire interdiction !
On distingue donc plusieurs cas :
1. Location de sa résidence principale EN TOTALITÉ ou PARTIELLE MAIS SANS ACCÈS INDÉPENDANT (toujours dans la milite de 120 jours par an) : une simple obligation de déclaration auprès de mairie https://taxe.3douest.com/carnac
2. Location de sa résidence principale EN TOTALITÉ ou PARTIELLE MAIS SANS ACCÈS INDÉPENDANT plus de 120 jours par an : En complément de l’obligation de déclaration, il convient de procéder à une demande d’autorisation de changement d’usage temporaire (limité à 3 ans). Cette autorisation est accordée à titre personnel pour une durée de 3 ans. Elle n’est pas attachée au bien en question et, surtout, n’est pas transmissible.
3. Location PARTIELLE de sa résidence principale avec un ACCÈS INDÉPENDANT et un usage EXCLUSIF : En complément de l’obligation de déclaration, il convient de procéder à une demande d’autorisation de changement d’usage temporaire (limité à 3 ans). Cette autorisation est accordée à titre personnel pour une durée de 3 ans. Elle n’est pas attachée au bien en question et, surtout, n’est pas transmissible.
4. Location de sa résidence secondaire : En complément de l’obligation de déclaration, il convient de procéder à une demande d’autorisation de changement d’usage temporaire (limité à 3 ans).
Toutes les démarches son centralisées et à faire depuis le site https://taxe.3douest.com/carnac
L’avis de CarnacImmobilier.fr
« Dans toutes les stations balnéaires et villes du littoral breton, la location meublée de courte durée a toujours été privilégiée au détriment de la location à l’année, devant offrir de meilleurs rendements. Cela s’est même accentué avec l’arrivée des plateformes spécialisées comme AirBnB.
Face à la pénurie de logements disponibles en location à l’année, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a introduit la possibilité, pour les collectivités territoriales, de mettre en place un système d’autorisation visant à réguler les locations de meublés de tourisme.
Carnac ne fait pas exception à la règle et cela se comprend, tant il est difficile de trouver un logement à louer à l’année. Toutefois les contraintes y sont moins fortes que dans d’autres communes (où un propriétaire ne peut obtenir une autorisation que pour un seul de ses logements, et ce dans la mesure où le quota du quartier en question n’est pas atteint, pour ne mentionner les cas les plus restrictifs).
Rien de tout cela sur Carnac, pour le moment. En dehors d’éventuelles dispositions spécifiques au sein d’une copropriété, vous pouvez donc louer ou acquérir un bien dans ce cadre sans inquiétude, sous réserve de bien respecter les démarches, fournir des dossiers de demande d’autorisation complets et valides et, bien évidemment, que le logement soit décent !
Merci et à très vite sur CarnacImmobilier.fr »
Alexandre FLETCHER / Fondateur du blog CarnacImmobilier.fr