Vous envisagez d’acheter un bien sur Carnac situé en zone inondable. Faut-il se lancer ?
Découvrez tout ce qu’il faut savoir dans cet article et notamment s’il est judicieux ou pas d’acheter en zone inondable.
Tout a commencé …
En 2010 avec la tempête Xynthia. C’était au mois de février. Des conditions météorologiques rares associées à des coefficients de marée élevés ont provoqué des inondations gigantesques sur tout le littoral océanique : des quartiers urbanisés sous l’eau, de gros dégâts matériels et pire encore, des pertes humaines. La France prenait soudainement conscience des risques associés à une urbanisation non raisonnée à proximité immédiate du littoral.
L’année suivante, les Pouvoirs Publics mettent en place le PPRL (Plan de Prévention des Risques Littoraux), dont l’objet était d’identifier des zones inondables dans les communes du littoral et d’en restreindre la constructibilité voire rendre certaines zones inconstructibles, bref d’encadrer le développement urbain dans les zones exposées aux risques de submersion marine. Il a fallu attendre début 2016 pour voir le PPRL de la commune de Carnac approuvé par arrêté préfectoral dans le Morbihan. Tous ces documents peuvent être consultés depuis le site de la mairie : PPRL CARNAC
Les zones inondables à Carnac (aléas actuels)
Les locaux avaient déjà subi des inondations par le passé et cela n’est pas surprenant pour une station balnéraire construite en partie des marais salants, notamment la partie la plus exposée, Carnac-Plage. Certaines zones ont même été construites sur la mer, notamment à Port-en-Dro, et sont donc exposées naturellement à ces risques.
Suivant la Carte des Aléas Actuels, Carnac-plage compte ainsi 3 points d’entrée principaux de l’océan sur ses zones urbanisées: la principale, c’est Port-en-Dro et toute la zone en périphérie des marais salants. La présence de ces marais, exploitant à juste titre l’entrée de l’océan sur la terre, ne surprendra donc personne sur la nature inondable du secteur. Or, toute la partie à droite des marais salants, dans un grand carré compris entre le Boulevard de l’Océan à l’Ouest (nom plutôt bien trouvé !), l’avenue du Palud au Nord, l’avenue de Kerlois à l’Est, et l’avenue de Port-en-Dro / Avenue de Kermario au Sud, se situe plus bas que la niveau de la mer et pr »sente donc un risque naturel évident de submersion marine.
Le second point d’entrée se situe le plus à l’Est de la Grande Plage et du côté de Beaumer , de part et d’autre de la Pointe Churchill, petit « rocher » miraculeusement épargné mais qui pourrait devenir un jour une île ?! La zone actuelle des terrains de tennis est en plein dans la zone inondable tout comme cette étendue de verdure le long du boulevard d’Orient, et ce n’est pas un hasard. Dans son périple, l’inondation irait dépasser l’Avenue des Druides pour se propager sur une grande partie des avenues D’Arvor et Duguesclin.
Enfin, le dernier point d’entrée de l’océan est la partie la plus au Sud de la plage de Saint-Colomban, juste au dessus de Ty-Bihan, là où a été construit le grand parking (faisant office de digue par la même occasion). En cas d’inondation, l’océan se propagerait via l’Allée de Tal ar Treiz.
Les zones inondables à Carnac (projections à 2100)
La carte des aléas à 2100 voit une extension des zones identifiées dans les aléas actuels. Pour ce qui est de Port-en-Dro, la zone à risque ne serait pas étendue d’ici à 2100. Par contre, l’aléa s’intensifie (dont une plus grande probabilité). Il en serait de même pour les avenues D’Arvor et Duguesclin, qui, pour le coup, seraient complètement dans la zone à risque avec un aléa assez fort. Enfin, sur Saint-Colomban, les rues voisines de l’Allée de Tal ar Treiz, la place du Cirque et tout le complexe immobilier du Village du Légenèse tombent dans la zone à risque.
Acheter en zone inondable : ce qu’il faut prendre en compte sur les règles de constructibilité
Au delà du risque de voir son bien inondé, ces zones inondables et le PPRL ont eu pour conséquence de voir apparaître des contraintes voire des interdictions de construire dans certains secteurs de Carnac-plage. Ces éléments sont à prendre en compte au moment de l’achat. On distingue plusieurs zones : rouge, orange et bleue. La zone rouge est non constructible. Les zones bleue et orange restent constructibles mais avec des prescriptions. Attention, toutefois, dans toutes les zones, la reconstruction après un sinistre lié à un évènement de submersion marine est interdite.
La zone rouge interdit de nouveaux aménagements, comme la transformation d’un garage en surface habitable, la multiplication des logements au sein d’un même logement, les caves et sous-sols, ou la reconstruction après un sinistre lié à un évènement de submersion marine. Oui, vous avez bien lu.
Par contre, un logement détruit par un incendie peut être reconstruit à l’identique ne respectant les normes en vigueur (respect de la cote de référence du plancher du premier niveau etc …). De même on peut démolir pour reconstruire une maison pour la rendre moins vulnérable aux inondations (toujours sous certaines conditions et contraintes) ou réaliser une extension d’un bien existant à la date d’approbation du PPRL, soit un bien livré au plus tard le 4 janvier 2016, dans la limite de 30% de l’emprise au sol existante, sans pouvoir dépasser 30 m2 supplémentaires, et toujours dans le bon respect de la cote de référence pour la hauteur du premier niveau de plancher.
On peut également construire une piscine non couverte, en prévoyant des moyens de signalisation de sa périphérie en cas de submersion de la parcelle !
En zone orange, on pourra reconstruire dans les mêmes conditions qu’en zone rouge mais avec la possibilité d’augmenter l’emprise au sol dans la limite de 50% de l’emprise au sol existante, sans pouvoir dépasser 50 m2 supplémentaires (de même pour les extensions pour des biens éligibles). De même les piscines couvertes sont autorisées sous certaines conditions.
En zone bleue, les nouvelles constructions sont autorisées sans contrainte spécifique d’emprise au sol limite hormis les règles s’appliquant à la zone du PLU correspondante. Par contre, la construction devra respecter la cote de référence du plancher du premier niveau. Toujours sans cave ni sous-sol. La multiplication des logements au sein d’un même logement y est autorisée, de même les piscines couvertes ou pas, sous certaines conditions.
Zone inondable : j’achète ou pas ?
Depuis plusieurs années, la présence ou pas d’un bien dans une zone inondable est une des premières questions qui sont posées par les acheteurs. Certains refusent même de visiter un bien situé en zone inondable.
Les personnes en recherche d’un bien sur Carnac-Plage sont le plus souvent dans une démarche long terme avec une vision patrimoniale : on achète en prévision de la retraite, mais on achète également une maison de famille qui devra profiter aux générations futures.
Dans ce contexte, acheter un bien sans avoir cette garantie à long terme de pérennité liée aux risques de submersion marine en bloquent certains. D’autres pensent qu’il ne faut pas dramatiser.
Ce qui est sûr, c’est qu’aujourd’hui, à Carnac, les biens en zone inondable continuent de se vendre à des prix en adéquation avec les bénéfices de la proximité de la plage. Aucune décote n’est perçue du fait que le bien soit situé dans une zone inondable ou pas. A défaut de pouvoir se prémunir des éventuels risques naturels, on peut au moins acheter sans s’inquiéter de la revente.
Par contre, il convient de regarder en détails les règles et contraintes de construction qui pèsent sur la zone correspondante au bien que vous envisagez d’acheter pour vous assurer qu’elles sont bien cohérentes avec votre projet et les éventuelles modifications que vos souhaiteriez apporter à votre future bien.
L’avis de CarnacImmobilier.fr
« Lors de l’achat d’un bien, le vendeur doit vous remettre les diagnostics. Parmi eux, l’Etat des Risques et Pollutions. Il y est précisé si le bien en question est soumis au PPRL. Dès lors, il convient d’identifier la zone et ses contraintes. Vous savez qu’aujourd’hui, revendre un bien en zone inondable est tout à fait possible. Quid de la probabilité d’une submersion marine de Carnac-plage ? Nul ne le sait vraiment.
Si le bien est une maison, déjà surélevée et par conséquent moins vulnérable, c’est positif. Mais avoir un espace de vie complet au rez-de-chaussée est peut-être un critère fort dans votre recherche ? Pour ce qui est des appartements, hormis les rez-de-jardin, ils sont moins vulnérables et la question se pose peut-être moins.
C’est désormais la nature de votre projet et votre personnalité (pour ne pas dire votre instinct) qui doivent vous guider sur un achat ou pas d’un bien situé en zone inondable.
Merci et à très vite sur CarnacImmobilier.fr »
Alexandre FLETCHER / Fondateur du blog CarnacImmobilier.fr