Parmi les frais à prévoir (en particulier pour un bien à usage d’habitation), il y a en premier lieu les diagnostics obligatoires (dont le DPE), complété d’un audit énergétique dès l’instant que le classement DPE du logement est supérieur à D (pour le moment). A cela s’ajoute le contrôle de la conformité de l’assainissement de votre logement (sauf s’il s’agit un appartement en copropriété). En cas de non-conformité, il appartient au vendeur pour procéder à ses frais aux travaux de mise en conformité puis de solliciter une contre-visite.
Dans une vente, il y a un premier délai compris entre le début de la commercialisation d’un bien et la signature d’un avant-contrat. Ce délai va de 2 semaines à 3 mois, en moyenne. A ce premier délai s’ajoute le temps entre la signature de l’avant-contrat et la réitération par acte authentique (signature chez le notaire). En moyenne, ce délai est de 2 à 3 mois suivant l’existence d’une demande de financement et comprenant le délai nécessaire au notaire d’effectuer les démarches administratives auprès de la mairie correspondante et autres services d’Etat associés (état hypothécaire, certificat d’urbanisme, déclaration d’intention d’aliéner ou DIA, vérification d’une éventuelle condamnation de l’acquéreur en tant que marchand de sommeil etc …).
Sur le littoral Morbihannais, notamment à Carnac, on constate 2 périodes où les acheteurs sont les plus présents : de janvier jusqu’aux Ponts du mois de Mai, puis de septembre aux vacances de la Toussaint. Les premiers cherchent à être propriétaires pour les vacances d’été et ne pas avoir à payer une location supplémentaire. Les seconds ont été réjoui de leur(s) séjour(s) et reviennent après les grandes vacances pour faire des visites de façon active et acheter en toute tranquillité.
On parle ici d’embellissement et non de travaux de rénovation. Embellir son bien est un bon réflexe au moment de le mettre en vente. Remettre un coup de peinture (ton neutre) ou poser du parquet à la place de la moquette apportent un véritable plus, dans la mesure où ils ne visent pas à cacher quelques soucis identifiés. Par contre, aller plus loin dans les travaux risque de vous voir supporter des frais alors que les acheteurs ne partageront pas forcément les mêmes goûts en termes de mobilier et d’électro-ménager. Exemple : refaire la cuisine ou la salle d’eau. Mieux vaut en tenir compte dans le prix de vente. L’acquéreur appréciera de pouvoir acheter le bien à son juste prix et faire les travaux à son goût. Par ailleurs, investir 50.000 euros dans des travaux ne signifie pas que vous allez rajouter 50.000 euros sur le prix de vente et le prix vendu in fine. Donc, des travaux, pourquoi pas, mais avec modération. Un professionnel de l’immobilier pourra vous aiguiller sur ce qui est pertinent de faire ou pas, suivant les caractérisques et état de votre bien.
Pour savoir si votre bien à Carnac est situé en zone inondable, vous pouvez consulter le portail Géorisques en saisant l’adresse exacte de votre bien : http://www.georisques.gouv.fr.
Autre option, consulter le PPRL (Plan de Prévention des Risques Littoraux) sur le site de la mairie de Carnac, rubrique Urbanisme, en particulier la carte des Aléas actuels : https://www.carnac.fr/Urbanisme-cadre-de-vie/Urbanisme/Plan-de-Prevention-des-Risques-Littoraux-PPRL
A noter que la présence du bien ou pas dans une zone inondable est une des premières questions posées par un acquéreur.
Vous devez réaliser un audit énergétique dès la mise en vente de votre bien si le classement du diagnostic de performances énergétiques de ce dernier (le fameux DPE) est E, F ou G. A partir de 2034, il en sera de même si ce dernier est classé D. Cet audit est à remettre aux acquéreurs dès la première visite et, dans tous les cas, joint à l’avant-contrat, sans quoi le délai de réflexion de 10 jours de l’acquéreur ne pourra commencer.
Autrement dit, faîtes-le dans la continuité de la réalisation du DPE si votre bien est concerné. Il est valable 5 ans. Vous aurez vendu sans avoir à le refaire …
On parle de taxe sur la plus-value. En fait, il y a une double taxation : une taxe sur la plus-value immobilière proprement dit et les prélèvements sociaux. Si vous vendez un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale, soit 75% des situations à Carnac, vous êtes éligible à la taxe sur la plus-value (sauf si vous réemployez les sommes perçues de la vente dans l’acquisition de votre future résidence principale, et ce dans un délai de 24 mois). Si la taxe est maximale sur les 5 premières années de détention du bien (36,2%), elle est ensuite dégressive. Ainsi, après 22 années de détention du bien, il n’y a plus de taxe sur la plus-value immobilière. De même, après 30 années de détention, il n’y a plus de prélèvements sociaux.
Dans tous les cas, après 30 années de détention, il n’y a plus aucune taxe sur la plus-value.
Dire qu’un propriétaire ne peut pas vendre seul est faux. Ainsi, chaque année, 70% des propriétaires essayent de vendre sans faire appel à une agence immobilière. Pourtant, 70% des transactions immobilières sont réalisées par des professionnels de l’immobilier. Cela signifie 6 vendeurs sur 10 ne parviennent pas à vendre seul.
Compte tenu des enjeux financiers, se lancer dans un projet avec un taux d’échec de 60% vous paraît-il raisonnable ?
Si vendre seul est donc possible pour 4 propriétaires sur 10, encore faut-il valoriser votre bien et gérer la négociation pour obtenir un bon prix de vente et dans des délais raisonnables et profiter au mieux des premières semaines de visibilité avec l’effet « nouveauté » qui donnent les meilleurs résultats. A aucun autre moment le bien ne sera dans les meilleurs dispositions pour se vendre vite et bien.
Finalement, s’il est tout à fait compréhensible de vouloir économiser les frais d’agence pour optimiser ses gains, est-on vraiment sûr que la stratégie en solo soit payante et rentable ?
Aucun notaire ne vous conseillera de laisser le futur acquéreur occuper les lieux AVANT la réitération authentique. Certes, une convention d’occupation précaire peut être mise en oeuvre, avec ou sans compensation financière. Mais, sans que vous ayez quoi que ce soit à cacher, n’est-ce pas prendre le risque de complications inutiles juste avant de passer chez le notaire ?
Certes, sous réserve que le bien soit assuré par l’acquéreur, vous pouvez l’autoriser à entreposer quelques mobiliers et objets divers dans le garage, par exemple. Cela se fait fréquemment et votre agent immobilier pourra se charger de donner l’accès au logement le temps de décharger les mobiliers et cartons en question.
Les documents sont de plusieurs natures : il y a tout ce qui concerne l’état civil des propriétaires (personnes physiques ou SCI, la plupart du temps). Il y a ensuite tous les titres de propriété (de l’acte d’achat du terrain par les grands-parents, en passant par un acte de donation-partage intervenu plus tard …) et toutes les pages de la dernière taxe foncière.
Ensuite viennent les factures des travaux réalisés (avec les attestations de garantie décennale le cas échéant) et les éventuelles autorisations administratives, ainsi que les factures d’entretien de la chaudière, du ramonage de conduit de cheminée, et celle pour le changement du ballon d’eau chaude l’année dernière (souvenez-vous, en plein mois d’août …).
Ce n’est pas fini. Viendront se rajouter tous les contrôles et diagnostics obligatoires. De même, si votre bien est situé en copropriété ou en lotissement, il faudra mettre à disposition les documents associés, en particulier les règlements, les quitus de charges, les derniers PVs d’assemblée générale etc …
Toutes ces informations visent à renseigner au mieux les acquéreurs pour qu’ils disposent (dès la visite) de tous les éléments pour se positionner rapidement. De même, un dossier de vente complet permet de signer au plus vite un avant-contrat, pour contractualiser sans tarder l’engagement de l’acquéreur.
Les professionnels de l’immobilier vous le diront : ils vendent jusqu’à 85% de leurs mandats exclusifs contre seulement 15 à 20% de leurs mandats simples. Ils sont donc doublement motivés à travailler sur des mandats exclusifs et les moyens mis en oeuvre sont alors les plus exhaustifs. Pour le vendeur, les avantages sont multiples : au delà du fait d’avoir un seul interlocuteur, le mandat exclusif doit décrire le plan d’actions mis en oeuvre par l’agent immobilier : plus de services, plus de transparence et de meilleurs résultats.
Que les frais d’agence (plus précisément les honoraires d’agence) soient à la charge de l’acquéreur ou à la charge du vendeur dans l’affichage du prix, concrètement, c’est finalement toujours l’acquéreur qui paye les frais d’agence, inclus dans le prix affiché ou rajoutés au prix net vendeur (la part revenant au vendeur), le vendeur conservant toujours la même somme in fine.
Par contre, lorsque les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur (information que vous pouvez retrouver dans les annonces du professionnel ou sur les barèmes d’honoraires des agences), l’acquéreur ne payera pas de frais de notaire sur ces mêmes frais d’agence puisqu’une distinction est faite dans le prix de vente entre le montant net vendeur et les honoraires de l’agence.
Donc pensez-y au moment de choisir votre agence immobilière : les honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur réduisent le coût global de la transaction pour les acquéreurs. L’économie réalisée sera toujours bénéfique pour le budget de votre acquéreur, donc, indirectement pour vous !
La mise à disposition d’une vidéo pour assurer la promotion d’un bien offre une vision plus large et plus réelle du bien, plus ludique et sans retouche, avec une meilleure prise en compte des annonces dans les algorithmes des portails et moteurs de recherches, qui voient les internautes rester plus longtemps sur les annonces avec vidéo, donc sur les sites.
Avec un classement optimisé sur internet, une meilleure visibilité de votre bien et une mise en valeur plus aboutie, le reportage vidéo est aujourd’hui indispensable à la panoplie de l’agent immobilier. Et les chiffres le démontrent : un internaute passe 8 fois plus de temps sur une annonce avec une vidéo.
La pose d’un panneau est l’éternel souci du vendeur qui veut vendre en toute discrétion et cela peut tout à faire se comprendre. Mais dans les faits, et de façon très pragmatique, l’absence de panneau permet-elle de garder le secret ?
Prenons le cas d’un agent immobilier : il se déplace pour prendre les informations afin d’estimer votre bien, revient vous présenter les résultats, vient récupérer des documents à numériser, puis revient prendre des photos intérieures/extérieures une fois le mandat signé, puis réaliser un reportage vidéo, et enfin fait un « petit train » pour présenter le bien à ses collègues, revient pour récupérer des clés à votre départ etc … : on est déjà à 5 ou 6 déplacements avant la première visite. Le voisinage peut-il vraiment rester dans l’ignorance ? Imaginer si 2 ou 3 agents immobiliers interviennent dans le cadre d’un mandat simple !
A l’inverse, le panneau présente des bénéfices certains : on sait tous que sur Carnac, les acquéreurs ont bien souvent leurs secteurs de prédilection. Par ailleurs, l’emplacement est le critère n°1 dans un achat immobilier. Tout ce qui permet de localiser au mieux votre bien permet d’augmenter vos chances de vendre, y compris pour les acquéreurs qui ne sont pas actifs, mais dont la localisation pourrait déclencher un projet d’achat : un voisin qui serait intéressé pour pouvoir loger une famille toujours plus nombreuse (ou ne pas avoir à recevoir sa belle-soeur chez lui!), un vacancier amoureux du quartier que cela pourrait motiver à franchir le cap de l’achat, ou une personne du secteur qui connait quelqu’un que cela pourrait intéresser …
Bref, un panneau (un seul panneau) est un atout dont il faut abuser pour optimiser les conditions de vente de votre bien, sauf si la discrétion reste la priorité de votre démarche.
Bien choisir son agence immobilière est un acte décisif dans la réussite de votre projet de vente. Bien évidemment, un agent immobilier n’a pas d’obligation de résultat. Néanmoins, c’est une des rares professions où l’on peut travailler sans être payé in fine ! Pas de vente signifie pas d’honoraires. Les agents immobiliers ont donc tout intérêt à mettre en place un plan d’actions concret et efficace.
Faîtes-vous préciser la nature et la portée de l’accompagnement par votre interlocuteur (ce qu’il va faire pour valoriser et offrir de la visibilité à votre bien) : liste des sites (portails d’annonces) sur lesquelles sont diffusées les annonces, si une communication est prévue sur les réseaux sociaux, quantité et et la qualité des photos, si un reportage vidéo est réalisé, ou un site mandat dédié à votre bien, ainsi que la plage d’horaires d’ouverture ou de disponibilité des services.
Autant de questions à poser pour choisir de façon pragmatique l’agent immobilier qui vous aura fait la meilleure impression !
